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人口流动启示:房价曲线图正发生微妙变化

袁鸿昌的看法基本代表了绝大多数开发商对城市的判断。开发商在不同级别城市间的投资力度也在发生变化。

21世纪经济报道记者获得的一份某知名上市房企内部调研报告显示,二线城市仍为对标企业的主战场,新增土储均出现不同比例增长:金地、富力、远洋出现较大幅度增长;保利、万科、华润、龙湖保持20%左右增长;世茂出现同比减少。拿地单价增幅不一,保利、中海、金地、远洋增幅较大,保利拿地单价绝对值高,富力最低,华润、富力同比略有下降。对标企业在三线城市投资力度增大,中海、万科、金地、招商、富力、世茂出现翻倍式增长,保利领衔新增土储总量。对标企业拿地单价差别较大,世茂已过9000/平方米、富力不到3000/平方米,华润取地单价同比增长较大,中海、招商同比下降。

值得注意的是,该调研报告显示,对标企业对于一线城市深耕继续保持增长,以万科、保利、华润、金地较为突出;招商减缓了一线投资节奏,同比降幅较大。对标企业在一线城市的新增土储单价多同比下降,受一线城市限地价影响较大,龙湖取地价格同比上涨,拿地单价处于前列。

与开发商投资曲线变化基本一致。核心二线城市房价也呈上升趋势。58同城报告显示,2017年一线城市中新建商品住宅价格指数总体呈下降趋势,房价上涨趋势得以控制;上海、深圳二手住宅价格指数平稳;北京二手房指数在上半年有明显上涨,后期逐步回落。2017年全国67城二手房挂牌均价超过1万/平方米的城市有28个,集中于长三角、珠三角、京津冀、长江中游4大城市群,包括杭州、苏州、东莞、天津、武汉等城市。

易居研究院研究总监严跃进认为,人口流动对房地产市场而言是中长期也是直接影响因素。中长期主要看人口规模,短期则是影响购房需求。人口流动变化则受落户政策、人才引进、房价等因素影响。严跃进认为,从人口增量情况来看,二线城市房地产市场未来发展潜力更大。


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